İşyeri Kira Sözleşmelerindeki Değişiklikler
Resmî Gazete’de 01.07.2012 yılında yayınlanarak yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, mevcut kira sözleşmelerinde bir ayırıma gitmiş ve Geçici 2. madde uyarınca, bir tarafı tacir olarak sayılan kişiler ile tüzel kişilerin taraf olduğu işyeri kira ilişkilerinde, Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına dair bazı hükümlerinin yürürlüğü 8 yıl süre ile ertelenmiştir.
Bu süre boyunca, ertelenen maddelerde düzenlenen konulara ilişkin olarak tarafların kararlaştırdığı sözleşme hükümleri; sözleşmede bu konuda bir hüküm olmaması halinde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.
Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü ertelenen maddeleri için verilen süre 1 Temmuz 2020 tarihinde dolmuştur. Bu sürenin dolmasıyla birlikte işyeri kiralarına dair Borçlar Kanunu’nun ertelenen hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Özellikle Corona Virüs salgınından kaynaklı olarak iş hacmindeki daralmalardan sonra, yürürlükteki kira sözleşmeleri mutlaka gözden geçirilmelidir. Ayrıca yeni kira dönemine girerken ya da yeni kira ilişkilerini düzenlerken kanunun yürürlüğe giren maddelerini gündeme alarak bu maddeler uyarınca sözleşmeler düzenlenmelidir. Zira 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları için yürürlüğe girecek maddeler, kira ilişkisinin devri, kira sözleşmesinin kiracı tarafından kira süresi bitiminden önce haksız olarak feshedilmesi, sözleşmenin olağanüstü feshi, kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşme yapılması, kiracının depozito vermesi, kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmede kiracı aleyhine düzenleme yapılmasının yasaklanması ve dava sebeplerinin sınırlandırılmasına dair düzenlemeler içermektedir.
Peki yürürlüğe giren düzenlemelerin, uygulamada işyeri kiracılarının lehine ne gibi etkileri olacaktır?
Yeni düzenlemelerin en önemli etkisi şüphesiz, kira bedelinin belirlenmesine dair düzenlemelerdir. Tarafların kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Taraflar arasında yeni dönemde kira bedelinin artışına dair bir anlaşma olmaması halinde dahi yapılacak artış miktarı kanuni düzenleme uyarınca TÜFE’nin on iki aylık değişim oranını geçmeyecektir. Dolayısıyla 1 Temmuz 2020’den sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde artış oranının buna göre belirlenmesi gereklidir. Ancak bu tarihten önce, örneğin Haziran 2020’de yeni kira dönemine girildi ise sözleşme, 1 Temmuz 2020’den sonraki ilk yenileme dönemi olan Haziran 2021’de yeni düzenlemelere uyarlanmalıdır.
Kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili diğer bir önemli husus ise, yabancı para ile yapılan kira sözleşmelerinde ilk beş yıl içinde artış yapılmayacağı, bu beş yıl içinde dövizin aşırı yükselmesi durumunda mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebileceğine dair hükmüdür. Ancak şu anda Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile, konut ve çatılı işyeri kiralarının döviz ile kararlaştırılması yasaklandığından, bu yasak kalkana kadar bu hüküm pratikte uygulanamayacaktır. Yasak kalktıktan sonra ise, beş yılın sonunda yapılacak kira artışı TÜFE’nin on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine uygun şekilde belirlenecektir.
Kira ilişkisinin devri halinde ise kiracı, kiralayanın yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini devredemeyecektir. Ancak burada önemli nokta, kiralayanın haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermesinden kaçınamamasıdır. Gerçekten haklı bir sebep olmadıkça, mal sahibi, kiralananın devredilmesine rıza göstermek zorundadır. Kira sözleşmesini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte sorumlu olacağını belirtmek gerekir.
Kira sözleşmesinin, süresi bitmeden evvel haksız sebeple kiracı tarafından feshedilmesi halinde kiraya veren, kiralanan yerin yeniden kiraya verilebileceği süreyi göz önüne alarak, kiracıdan belli bir tazminat talep edebilecektir. Madde yeni yürürlüğe girecek olsa da mevcut uygulamada zaten bu şekilde ilerlenmekte olduğundan (genellikle üç aylık bir tazminata hükmedilmektedir), maddenin yürürlüğe girmesi uygulamada bir değişikliğe yol açmayacaktır.
Yürürlüğe girecek diğer bir düzenleme ise olağanüstü feshe ilişkindir. Taraflar açısından kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren haklı nedenlerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi yasal bildirim sürelerine uyarak feshedebileceklerdir. Fesih nedeniyle kiralayana ödenecek tazminat ise hakim tarafından belirlenecektir. Eski Borçlar Kanunu’nun uygulanması ve içtihatlar göz önüne alındığında hakimin hükmedeceği tazminatın altı aylık kira bedelinden az olamayacağı söylenebilir. Ancak pek tabi ki hakim tazminatı takdir etmekte serbesttir.
Bir önemli değişiklik ise, kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracının yararı olmaksızın kiralanan yerin kullanımıyla doğrudan bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen hükümlerdir. Kiracının, kiralananın güvenlik hizmetini kiralayandan almasını zorlayan hükümler bu tür hükümlere bir örnektir. Bu kapsamdaki hükümler, 01 Temmuz 2020 tarihi sonrasında yapılan sözleşmelere eklenemeyecek, eklense dahi geçersiz olacaktır. 01 Temmuz 2020 tarihinden önce kurulmuş sözleşmelerde ise bu hükümlerin, sözleşme boyunca yürürlükte kalacağını ve yenileme döneminden itibaren geçersiz olacağını söyleyebiliriz.
Yapılan değişiklik ile, işyeri kira sözleşmelerinde alınacak güvence bedeline de (depozito) sınırlama getirilmiştir. Güvence bedeli 1 Temmuz 2020’ dan sonra kurulacak sözleşmeler için üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Bu tarihten önce belirlenmiş alınmış depozito bedelleri ise geçerliliğini sürdürecektir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer düzenleme ise, kiracı aleyhine düzenleme yasağına ilişkindir. 01. Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiracısına kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir, sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa geçersiz hale gelecektir. Örnek vermek gerekirse, kira ödemede gecikilmesi halinde ceza ödeneceğine ya da bütün kiraların talep edilebilir hale geleceğine dair sözleşme hükümleri sözleşmelere eklenemeyecektir. Ayrıca mevcut kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.
Son olarak, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine dair düzenlemeler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Bir başka deyişle, kanunda yer almayan, keyfi nedenlerle dava açarak kiralananın tahliyesi isteyemeyecektir.
Her ne kadar Corona Virüs salgını şiddetini hafiflettiyse de etkileri uzunca bir süre daha devam edecektir. İki buçuk ay boyunca AVM’lerin ve pek çok işyerinin zorunlu olarak kapatılmasının ve bu süreçte insanların özellikle online alışverişlere yönelmelerinin, işyeri kira ilişkilerine etkisi olacağı şüphesizdir. Normalleşme sürecine girdiğimiz şu günlerde, mevcut kira ilişkilerinin devamı veya sona ermesi ya da yeni kurulacak kira ilişkileri için Borçlar Kanunu’nun işyeri kiralarına dair ertelenen hükümlerinin değerlendirilerek sözleşmelerin düzenlenmesi, değiştirilmesi, sonlandırılması veya 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle başlayacak yeni kira dönemi için kira sözleşmelerinin kanuni düzenlemelere uygun olmasına dikkat edilmelidir.
Saygılarımla…
Av. Ayça Berker – Berker Berker Hukuk Bürosu
